Gastos a cargo del arrendatario

Derechos y obligaciones en el alquiler

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda sonlos gastos que deben ser asumidos por el arrendatario, tal y como se expone en elartículo 21.4 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y también debe asumir losmismos cuando el arrendatario sea el causante directo de los daños. El arrendatario esresponsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebehaberse ocasionado sin culpa suya. Asimismo es responsable del deterioro causado porlas personas de su casa, todo ello en virtud de los artículos 1563 y 1564 del código civil.

La cuestión es saber qué se entiende por “pequeñas reparaciones” y, si bien no hay unanorma que defina éste concepto, son los tribunales y la doctrina los que lo haninterpretado en base a la diversa casuística y teniendo en cuenta cada caso en concreto.Uno de los criterios jurisprudenciales a fin de considerar si la reparación es pequeña esel económico, esto es, el importe de la reparación. Una reparación cuyo coste resultareinferior a 150€, puede considerarse pequeña y corre a cargo del arrendatario.


Sin embargo, éste criterio encuentra su límite en otro, que es la clase de bien afectadoque se tratare, y en la obligación del arrendador de realizar las reparaciones que seannecesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para serviral uso convenido, en virtud del artículo 21.1 LAU 1994. Es por ello que cuando setratare de reparaciones que afectan a la habitabilidad del inmueble será el propietarioquien asuma el gasto de la reparación, independientemente de su importe.


El concepto de habitabilidad tampoco se encuentra definido en la normativa, por lo cualsu concepción jurídica se determina por la destinación del objeto sobre el que recae elarrendamiento, esto es una edificación habitable, entendiendo la misma como unaconstrucción fija  de materiales resistentes, techada, en la que se pueda vivir encondiciones dignas. La jurisprudencia extiende el concepto de habitabilidad alcumplimiento y concurrencia de unas condiciones mínimas de comodidad, salubridad,higiene y estanqueidad que hagan apta la edificación destinada a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.


A modo de ejemplo, se consideran pequeñas reparaciones derivadas del uso diario talescomo las que deban realizarse en las persianas, grifos, cerraduras, y cisternas. Lasreparaciones que afectan y forman parte de servicios generales o de instalaciones delinmueble y que afectan a la estructura de la vivienda, como tuberías, techos y suelos,corresponden al arrendador.


El artículo 20 de la LAU 1994 contempla otro tipo de gastos que pueden correr a cargode los arrendatarios, los generales.
Los gastos generales a los que se refiere dicho artículo, permite que pueda pactarse, estoes con carácter potestativo, por las partes que sean a cargo del arrendatario los gastosgenerales para el adecuado sostenimiento del inmueble, tales como servicios, tributos,cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y quecorrespondan a la vivienda arrendada o sus accesorios. Por lo tanto, los conceptoscontemplados en dicho artículo son los gastos conocidos como gastos de comunidad e incluye gastos tales como los de calefacción central, luz de escalera, servicios delimpieza de las zonas comunes, agua o mantenimiento del ascensor.El acuerdo por el cual el arrendatario asume los referidos gastos generales, deberáconstar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha delcontrato.


El régimen de la LAU de 1994 y el la del 1964 es diferente en relación al pacto porgastos generales. En el primer supuesto, el pacto es potestativo entre las partes, mientrasque en el régimen de la LAU del 1964 se faculta al propietario para exigir y repercutirdeterminados gastos, sin que el arrendatario pueda negarse a su abono tal y como constaen el artículo 102 y que indica que Los aumentos por coste de los servicios y suministrospodrán ser exigidos por el arrendador a los inquilinos y arrendatarios.


La existencia del pacto entre inquilino y propietario, no exonera de responsabilidad a éste último frente a las obligaciones que tiene ante la Comunidad de Propietarios. Por lo cual, independientemente de la existencia del pacto por el cual el arrendatario debeabonar las cantidades correspondientes a los gastos generales, el propietario delinmueble arrendado continúa siendo responsable frente a la comunidad de propietariosde su pago.


Es por ello que, aun existiendo el pacto por el cual el arrendatario se hace cargo de losreferidos gastos, si éste dejara de abonar dicho concepto, la comunidad puede dirigirse directamente al propietario a fin de reclamar el abono de los mismos.


En cuanto a la forma de pago de los gastos comunitarios pactados entre propietario y arrendatario hay dos alternativas, por un lado el inquilino puede abonarlos directamente,como suele ocurrir en el arrendamiento de locales de negocio, o el arrendador puede incluir dichos conceptos en el recibo mensual de alquiler desglosándolos. De esta forma, el propietario asume el pago directo de los gastos comunitarios y los repercute prorrateados al arrendatario, siendo éste último supuesto práctica habitual en el arrendamiento de vivienda.


En todo caso, el propietario podrá reclamarle o repetir contra el inquilino que incumpleel pacto por el cual asumía los gastos generales y a los cuales dejó de hacer frente y resulta que es deudor.


Graciela Bujía.
Abogada

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