Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son los gastos que deben ser asumidos por el arrendatario, tal y como se expone en el artículo 21.4 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y también debe asumir los mismos cuando el arrendatario sea el causante directo de los daños, tal como indica el contrato de arrendamiento. El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Asimismo es responsable del deterioro causado por las personas de su casa, todo ello en virtud de los artículos 1563 y 1564 del código civil.
La cuestión es saber qué se entiende por “pequeñas reparaciones” y, si bien no hay una norma que defina este concepto, son los tribunales y la doctrina los que lo han interpretado en base a la diversa casuística y teniendo en cuenta cada caso en concreto. Uno de los criterios jurisprudenciales a fin de considerar si la reparación es pequeña es el económico, esto es, el importe de la reparación. Una reparación cuyo coste resultare inferior a 150€, puede considerarse pequeña y corre a cargo del arrendatario.
Sin embargo, éste criterio encuentra su límite en otro, que es la clase de bien afectadoque se tratare, y en la obligación del arrendador de realizar las reparaciones que seannecesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para serviral uso convenido, en virtud del artículo 21.1 LAU 1994. Es por ello que cuando setratare de reparaciones que afectan a la habitabilidad del inmueble será el propietarioquien asuma el gasto de la reparación, independientemente de su importe.
El concepto de habitabilidad tampoco se encuentra definido en la normativa, por lo cual su concepción jurídica se determina por la destinación del objeto sobre el que recae el arrendamiento, esto es una edificación habitable, entendiendo la misma como una construcción fija de materiales resistentes, techada, en la que se pueda vivir en condiciones dignas. La jurisprudencia extiende el concepto de habitabilidad al cumplimiento y concurrencia de unas condiciones mínimas de comodidad, salubridad, higiene y estanqueidad que hagan apta la edificación destinada a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.
A modo de ejemplo, se consideran pequeñas reparaciones derivadas del uso diario tales como las que deban realizarse en las persianas, grifos, cerraduras, y cisternas. Las reparaciones que afectan y forman parte de servicios generales o de instalaciones del inmueble y que afectan a la estructura de la vivienda, como tuberías, techos y suelos, corresponden al arrendador.
El artículo 20 de la LAU 1994 contempla otro tipo de gastos que pueden correr a cargo de los arrendatarios, los generales.
Los gastos generales a los que se refiere dicho artículo, permite que pueda pactarse, esto es con carácter potestativo, por las partes que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, tales como servicios, tributos,cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o sus accesorios. Por lo tanto, los conceptos contemplados en dicho artículo son los gastos conocidos como gastos de comunidad e incluye gastos tales como los de calefacción central, luz de escalera, servicios de limpieza de las zonas comunes, agua o mantenimiento del ascensor. El acuerdo por el cual el arrendatario asume los referidos gastos generales, deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
El régimen de la LAU de 1994 y el la del 1964 es diferente en relación al pacto por gastos generales. En el primer supuesto, el pacto es potestativo entre las partes, mientras que en el régimen de la LAU del 1964 se faculta al propietario para exigir y repercutir determinados gastos, sin que el arrendatario pueda negarse a su abono tal y como consta en el artículo 102 y que indica que Los aumentos por coste de los servicios y suministros podrán ser exigidos por el arrendador a los inquilinos y arrendatarios.
La existencia del pacto entre inquilino y propietario, no exonera de responsabilidad a éste último frente a las obligaciones que tiene ante la Comunidad de Propietarios. Por lo cual, independientemente de la existencia del pacto por el cual el arrendatario debe abonar las cantidades correspondientes a los gastos generales, el propietario del inmueble arrendado continúa siendo responsable frente a la comunidad de propietarios de su pago.
Es por ello que, aun existiendo el pacto por el cual el arrendatario se hace cargo de los referidos gastos, si éste dejara de abonar dicho concepto, la comunidad puede dirigirse directamente al propietario a fin de reclamar el abono de los mismos.
En cuanto a la forma de pago de los gastos comunitarios pactados entre propietario y arrendatario hay dos alternativas, por un lado el inquilino puede abonarlos directamente,como suele ocurrir en el arrendamiento de locales de negocio, o el arrendador puede incluir dichos conceptos en el recibo mensual de alquiler desglosándolos. De esta forma, el propietario asume el pago directo de los gastos comunitarios y los repercute prorrateados al arrendatario, siendo éste último supuesto práctica habitual en el arrendamiento de vivienda.
En todo caso, el propietario podrá reclamarle o repetir contra el inquilino que incumple el pacto por el cual asumía los gastos generales y a los cuales dejó de hacer frente y resulta que es deudor.
Graciela Bujía.
Abogada
