Mediante una decisión conjunta, son los propietarios del inmueble quienes valoran y determinan la contratación de los servicios del administrador de fincas.

Su labor tiene como finalidad la correcta gestión financiera, técnica y legal necesarias para el buen mantenimiento y administración de la finca. 

¿Qué obligaciones tiene un administrador de fincas?

Las principales obligaciones de un administrador de fincas son:

• El administrador de fincas se compromete a velar por los intereses comunitarios, ejerciendo como secretario en las juntas y mediando entre los propietarios si fuera necesario.

• Es el principal responsable de que los servicios que tenga el inmueble funcionen correctamente y su trabajo asegura el mantenimiento de elementos comunes como el ascensor o la puerta del garaje. Su trabajo es estable y periódico ya que debe verificar que sus instalaciones se encuentren en buen estado.

• El administrador se encargará de gestionar las reparaciones del inmueble que sean de carácter urgente. En caso de que la reparación no sea urgente pero si necesaria, contratará los servicios de un reparador únicamente con la autorización de los propietarios.

• Además, su responsabilidad también abarca la gestión financiera de los recursos comunitarios. El administrador de fincas realizará los cobros que la comunidad requiera, pero también los pagos de los servicios externalizados.

• También se encargará de custodiar y proteger la documentación de la comunidad, así como de ponerla a disposición de los propietarios cuando sea necesario. Además, su trabajo también se enfoca a la prevención y planificación. Debe preparar con antelación el plan de gastos previsibles para hacer sostenible el mantenimiento y protección de la comunidad vecinal.

Si estás buscando un administrador de fincas en Barcelona ya sabes que puedes contactar con nosotros sin compromiso. Te ayudaremos en lo que haga falta.

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¿Dónde se encuentra regulada? En la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, que distingue en los artículos 546-13 y 546-14, respectivamente, lo que son las inmisiones ilegítimas y legítimas en la comunidad de propietarios.

Cabe citar el precepto 546-13 respecto las inmisiones por actos ilegítimos Las inmisiones de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos de vecinos y que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma quedan prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado.

Por lo tanto, las inmisiones producidas por actos ilegítimos que causan daños a la finca o a las personas, están prohibidas, y generan responsabilidad por parte del causante por los daños ocasionados. Sin embargo, existen otro tipo de inmisiones que deben ser toleradas.

¿Qué tipo de inmisiones deben ser toleradas por el resto de propietarios? El artículo 546-14 dispone que aquellas que son inocuas o causan perjuicios no sustanciales deben ser toleradas por los propietarios de la finca cuando derivan del uso normal de la misma.Se consideran, con carácter general, perjuicios sustanciales, aquellos que superan los valores límite o indicativos establecidos por las leyes o los reglamentos. También deben ser toleradas aquellas que, si bien producen perjuicios sustanciales, son consecuencia del uso normal de la finca, según la normativa, y si poner fin a las mismas supone un gasto económicamente desproporcionado.

De todas formas, dependiendo de la naturaleza de la inmisión que debe ser tolerada porque produce perjuicios sustanciales como consecuencia del uso normal de una finca según normativa, los propietarios afectados pueden exigir que éstas se hagan en el día y momento menos perjudiciales y que se adopten medidas para atenuar los daños a cargo de los propietarios vecinos, así como solicitar una indemnización por los daños causados si las inmisiones afectan exageradamente al uso normal de la finca.

Se expone a continuación una situación que ejemplifica qué puede ser inmisión legítima o ilegítima en base a la Sentencia 253/16 la Audiencia Provincial de Barcelona.

El asunto trata de un local que se encuentra en una planta baja destinado a un asador de pollos y venta de platos preparados. La Comunidad presenta una demanda contra la propietaria del mismo con el fin de obtener el cese de las inmisiones que consideran ilegítimas (olores, gases, humos, contaminación y ruido) por el deficiente sistema de extracción de humos, reclamando daños materiales para las familias de la finca. La propietaria del local se opone alegando que obtuvo la licencia de actividad y que realizó las modificaciones acordadas por los técnicos. El juez a quo, desestima las pretensiones de la comunidad al concluir que no queda acreditada la existencia objetiva y cuantificada de las inmisiones que ocasionan perjuicios sustanciales materiales y morales de sus integrantes, aún más al considerar que tenía licencia y había realizado las obras de mejora solicitadas por la comunidad. La Audiencia coincide con el juez de primera instancia.

Graciela Bujía
Abogada

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La cuestión es saber qué se entiende por “pequeñas reparaciones” y, si bien no hay una norma que defina este concepto, son los tribunales y la doctrina los que lo han interpretado en base a la diversa casuística y teniendo en cuenta cada caso en concreto. Uno de los criterios jurisprudenciales a fin de considerar si la reparación es pequeña es el económico, esto es, el importe de la reparación. Una reparación cuyo coste resultare inferior a 150€, puede considerarse pequeña y corre a cargo del arrendatario.

Sin embargo, éste criterio encuentra su límite en otro, que es la clase de bien afectadoque se tratare, y en la obligación del arrendador de realizar las reparaciones que seannecesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para serviral uso convenido, en virtud del artículo 21.1 LAU 1994. Es por ello que cuando setratare de reparaciones que afectan a la habitabilidad del inmueble será el propietarioquien asuma el gasto de la reparación, independientemente de su importe.

El concepto de habitabilidad tampoco se encuentra definido en la normativa, por lo cual su concepción jurídica se determina por la destinación del objeto sobre el que recae el arrendamiento, esto es una edificación habitable, entendiendo la misma como una construcción fija  de materiales resistentes, techada, en la que se pueda vivir en condiciones dignas. La jurisprudencia extiende el concepto de habitabilidad al cumplimiento y concurrencia de unas condiciones mínimas de comodidad, salubridad, higiene y estanqueidad que hagan apta la edificación destinada a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.

A modo de ejemplo, se consideran pequeñas reparaciones derivadas del uso diario tales como las que deban realizarse en las persianas, grifos, cerraduras, y cisternas. Las reparaciones que afectan y forman parte de servicios generales o de instalaciones del inmueble y que afectan a la estructura de la vivienda, como tuberías, techos y suelos, corresponden al arrendador.

El artículo 20 de la LAU 1994 contempla otro tipo de gastos que pueden correr a cargo de los arrendatarios, los generales.
Los gastos generales a los que se refiere dicho artículo, permite que pueda pactarse, esto es con carácter potestativo, por las partes que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, tales como servicios, tributos,cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o sus accesorios. Por lo tanto, los conceptos contemplados en dicho artículo son los gastos conocidos como gastos de comunidad e incluye gastos tales como los de calefacción central, luz de escalera, servicios de limpieza de las zonas comunes, agua o mantenimiento del ascensor. El acuerdo por el cual el arrendatario asume los referidos gastos generales, deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

El régimen de la LAU de 1994 y el la del 1964 es diferente en relación al pacto por gastos generales. En el primer supuesto, el pacto es potestativo entre las partes, mientras que en el régimen de la LAU del 1964 se faculta al propietario para exigir y repercutir determinados gastos, sin que el arrendatario pueda negarse a su abono tal y como consta en el artículo 102 y que indica que Los aumentos por coste de los servicios y suministros podrán ser exigidos por el arrendador a los inquilinos y arrendatarios.

La existencia del pacto entre inquilino y propietario, no exonera de responsabilidad a éste último frente a las obligaciones que tiene ante la Comunidad de Propietarios. Por lo cual, independientemente de la existencia del pacto por el cual el arrendatario debe abonar las cantidades correspondientes a los gastos generales, el propietario del inmueble arrendado continúa siendo responsable frente a la comunidad de propietarios de su pago.

Es por ello que, aun existiendo el pacto por el cual el arrendatario se hace cargo de los referidos gastos, si éste dejara de abonar dicho concepto, la comunidad puede dirigirse directamente al propietario a fin de reclamar el abono de los mismos.

En cuanto a la forma de pago de los gastos comunitarios pactados entre propietario y arrendatario hay dos alternativas, por un lado el inquilino puede abonarlos directamente,como suele ocurrir en el arrendamiento de locales de negocio, o el arrendador puede incluir dichos conceptos en el recibo mensual de alquiler desglosándolos. De esta forma, el propietario asume el pago directo de los gastos comunitarios y los repercute prorrateados al arrendatario, siendo éste último supuesto práctica habitual en el arrendamiento de vivienda.

En todo caso, el propietario podrá reclamarle o repetir contra el inquilino que incumple el pacto por el cual asumía los gastos generales y a los cuales dejó de hacer frente y resulta que es deudor.

Graciela Bujía.
Abogada

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La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los anexos de uso elementos privativos si son indispensables para ejecutar el acuerdo de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejora adoptados por la junta de propietarios.
En caso de que la comunidad no adoptare el acuerdo de instalar el ascensor o suprimir la barrera arquitectónica y que hubiera un copropietario o personas con las que convivan afectado por una discapacidad o mayor de 70 años, el afectado puede solicitar a la autoridad judicial que suprima las barreras arquitectónicas o a realizar las innovaciones exigibles, siempre y cuando las mismas sean razonables y proporcionadas para alcanzar la accesibilidad y transitoriedad en atención a la discapacidad que las motiva (artículo 553-25.5).

A mayor abundamiento, la Ley catalana 13/2014 de 30 de octubre de Accesibilidad, establece en el artículo 17 que las zonas comunes de los edificios plurifamiliares en que residan personas con discapacidad o mayores de 70 años, han de tener las condiciones de accesibilidad adecuadas a sus necesidades de acceso a la vivienda, de comunicación y de interacción con el acceso al edificio , siempre que sean técnicamente posibles; y que corresponde a la comunidad de propietarios el llevar a cabo y sufragar las actuaciones y las obras de adecuación necesarias.

Graciela Bujía. Abogada

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Siempre que hablamos de la resolución del contrato de arrendamiento por obras, debemos de centrarnos en un escenario.En el caso de arrendatarios afectados por una discapacidad o mayores de 70 años, o en caso de que su conyugue, pareja o familiares convivientes que se encontraren en la misma situación, puede realizar obras de adecuación en la vivienda siempre y cuando notifiquen por escrito previamente al arrendador, y siempre que las mismas no causen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda, siendo las mismas a su cuenta y cargo y debiendo devolver la vivienda al estado anterior al que se encontraba si así lo requiere el arrendador.

Es necesario el consentimiento expreso por escrito del arrendador para la realización de obras por parte del arrendatario cuando este quisiera realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de elementos accesorios a la misma (mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador).

En ningún caso el arrendatario puede realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Los mencionados supuestos, los que requieren la autorización expresa del administrador, y la prohibición de obras que afecten a la estabilidad o seguridad de la vivienda arrendada, se encuentran regulados en el artículo 23 de la LAU.

En caso de realizarse obras por parte del arrendatario sin el consentimiento del arrendador u obras que afecten a la estabilidad o seguridad de la vivienda, la LAU  permite al arrendador resolver el contrato de alquiler (Art. 27.2d). Además, en caso de realizarse éste tipo de obras y sin perjuicio de la capacidad de resolver el contrato por parte del arrendador, éste podrá exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior, sin que el arrendatario pueda solicitar una indemnización por ello.

Graciela Bujía. Abogada

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La norma permite atribuir el uso exclusivo de un elemento común a través del título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, sin que este elemento pierda el carácter o naturaleza de ser común y es por ello que tanto el copropietario que lo disfruta como la comunidad, tienen una serie de obligaciones respecto su mantenimiento, conservación y reparación que se encuentran diferenciados en la normativa.

Corresponde a los propietarios que tienen el uso y disfrute exclusivo de elementos comunes asumir los gastos derivados tanto de  su conservación como del mantenimiento, y tienen el deber de conservarlos en buen estado.

En cuanto a las obras y reparaciones en los elementos comunes de uso exclusivo, las mismas serán a cargo de la comunidad cuando sean consecuencia de un vicio en la construcción o estructural o sobrevenido,  así como las reparaciones que afectaren y beneficiaren a todo el inmueble, salvo que sean consecuencia de un mal uso o conservación.

Es obligación de la comunidad de propietarios la conservación de elementos comunes a fin de que se cumplan las condiciones estructurales de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y de seguridad necesarias.

De ello resulta que cuando existan daños u afectación en la estructura de los elementos comunes de uso exclusivo, corresponderá a la comunidad llevar a cabo su reparación y realizar las obras necesarias. Sin embargo, cuando existan daños como consecuencia de la falta de conservación o de un mantenimiento inadecuado, será el comunero beneficiario del uso quien deberá hacerse cargo de los mismos.  

Graciela Bujía. Abogada.

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Existen excepciones al supuesto anterior, en los cuales la introducción de un tercero en la finca arrendada sin el consentimiento del arrendador no implican  la cesión o subarriendo inconsentido. Los supuestos de excepción resultan cuando existen terceros ajenos al contrato pero integrados en la unidad familiar del inquilino y dependientes de él económicamente (empleados), cuando hay un contexto de convivencia marital afectiva estable, y cuando se trata de parientes, presumiéndose que su presencia resulta de una relación de afectividad guiada por la gratuidad, todo ello siempre y cuando el arrendatario permanezca en la vivienda, ya que no es admisible la presencia de los mismos cuando el arrendatario ha abandonado la vivienda y la permanencia de dichos ocupantes deja de estar amparada por el contrato. 

Entre las cláusulas de los contratos de arrendamiento es posible hacer constar de forma expresa que el inquilino se obliga a no ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente la vivienda objeto del contrato, así como a destinarla parcialmente al hospedaje.

Graciela Bujía. Abogada.

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Los principales derechos y obligaciones en el alquiler que tienen los arrendadores en un alquiler son:

Derechos:

• Definir las condiciones del contrato y la renta: El propietario el que define el precio y las condiciones del contrato, aparte de poder decidir si el piso se alquila o no.
• Recuperar la vivienda si existe una necesidad urgente: Si quieres usar el inmueble como vivienda habitual, puedes reclamarlo si existe un caso de divorcio, separación, nulidad o te quedas sin vivienda.
• Desgravar parte de la renta en el alquiler: Si tienes una vivienda en alquiler, puedes beneficiarte del 60% de exención tributaria en el IRPF.
• En caso de impago desahuciar al inquilino: Transcurridos 10 días, si un inquilino no paga, puedes solicitar el desahucio del inquilino moroso.
• Quedarte con parte de la fianza: Si al acabar el contrato de alquiler existe algún desperfecto en la vivienda generado por el mal uso del arrendatario, el arrendador puede reclamar una parte de la fianza para solucionar los desperfectos.

Obligaciones:

• Devolver la fianza: Si al finalizar el contrato no hay ningún daño en la vivienda, se debe realizar la devolución íntegra de la fianza.
• Mantener el contrato aunque haya cambio de propietario: Si cuando compramos una vivienda, esta tiene inquilinos y se encuentra en el Registro de la Propiedad, debemos de mantener el contrato de alquiler.
• Permitir que el arrendatario ceda el alquiler: Existen diversos casos concretos en los que el arrendatario puede ceder el alquiler.
• Pagar impuestos: Normalmente por contrato, se pone que el inquilino paga las facturas de los suministros, pero a menos que se indique específicamente, es el arrendador el que paga los impuestos como el IBI, tasa de basuras,…    

Los principales derechos y obligaciones que tienen los arrendatarios en un alquiler son:

Derechos:

• Negociar las condiciones del contrato: Antes de la firma del contrato se puede negociar tanto el precio como la duración del contrato. Durante la vigencia del contrato, el precio solo puede ser revisado anualmente.
• Rescindir el contrato si se necesita: A menos que el contrato especifique lo contrario, el arrendatario puede rescindir el contrato a partir de los 6 meses, avisando al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
• Alargar la duración del contrato: Salvo que el arrendatario comunique el fin del contrato con un mínimo de 30 días, el contrato se prorrogará en la fecha de finalización, por un año más, hasta llegar como mínimo a los 3 años de duración.
• Recuperar la fianza: Cuando finaliza el contrato, si no hay daños causados por el arrendatario ni deudas con los suministros, el arrendador debe devolver la fianza en un máximo de 30 días desde la entrega de llaves.
• Aunque haya cambio de propietario seguir alquilado: Si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, hay determinados casos, que aunque cambie el propietario de la vivienda, el contrato se debe mantener.
• Ceder el alquiler a terceros: Estando la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad, se puede ceder el alquiler a terceros en determinadas situaciones.
• Beneficios en la declaración de la renta: El importe anual del alquiler se puede deducir en la declaración de la renta anual.
• Reducir el alquiler a cambio de mejoras en la vivienda: El arrendatario, siempre y cuando lo pacté con el arrendador, puede realizar mejoras en la vivienda y reemplazar el pago total o parcial del alquiler, por el coste de las obras.
• Hacer reformas en caso de discapacidad: Si el arrendador, su cónyuge o personas que conviven permanentemente en la vivienda, tienen alguna discapacidad o más de 70 años, se pueden realizar obras en el interior, previa notificación al propietario. 

Obligaciones:

• Abonar una fianza al firmar el contrato: A la hora de formalizar el contrato, el arrendatario deberá pagar una fianza para reparar posibles daños, que no para garantizar el pago de las rentas.
• Pagar la mensualidad de la renta: Se deberá pagar en la fecha estipulada y de la forma acordada en el contrato la mensualidad.
• Pagar los suministros: A no ser que se estipule de otra manera en el contrato, el arrendatario deberá pagar los suministros de la vivienda, y el arrendador pagar las tasas como el IBI.
• Dejar la vivienda tal y como estaba: Al acabar el contrato la vivienda tiene que quedar tal y como la encontramos al entrar.
• Si el arrendador demuestra que necesita la vivienda debemos abandonarla: Si pasado el primer año, el arrendador le comunica que debe abandonar la vivienda con al menos dos meses de antelación, deberemos de abandonar la vivienda.
• Desalojar en caso de impago la vivienda: Si el inquilino se retrasa un mes en el pago, el casero le puede demandar por moroso, teniendo un plazo de 10 hábiles el arrendador para intentar evitar el desahucio.

Si todavía te queda alguna duda sobre alguno de los puntos o quieres ayuda en la administración de alquileres, ponte en contacto con nosotros en nuestra web www.lagranurbe.com o a través del teléfono 933172569

• ContáctenosDirección: Gran Via de les Corts Catalanes 674, 1º2^ª BarcelonaTeléfono: 933 17 25 69Email: info@lagranurbe.com 

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• Velar por el buen régimen y por la conservación de la casa, de sus instalaciones y de sus servicios.
  

• Preparar un plan de gastos / Ingresos.

• Ejecutar los acuerdos adoptados en lo relativo a obras.

• Efectuar los pagos / Realizar los cobros.

• Llevar el custodio de la documentación.

• Asesorar a la comunidad.

• Redacción de actas.

• Ocuparse de las relaciones laborales de los empleados de la finca.

• Mantener la convivencia entre los componentes de la comunidad.

Independientemente de su formación, la cual de por sí ya debería ser garantía de una buena gestión, los administradores de fincas en Barcelona, así como en el resto de la comunidad europea, deberán disponer de un seguro de responsabilidad. Cuando un administrador de fincas se aparte de las normativas profesionales o deontológicas, los colegios ejercerán su actividad disciplinaria.

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