¿Qué es una inmisión? La inmisión es una injerencia físicamente apreciable en el predio vecino de substancias, ondas o partículas, que se propagan a través del aire, el suelo, olas paredes, cuyo origen se encuentra en la actividad del propietario o poseedor de un inmueble y que afectan el disfrute pacífico del derecho de propiedad o posesión de otro vecino.
¿Dónde se encuentra regulada? En la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, que distingue en los artículos 546-13 y 546-14, respectivamente, lo que son las inmisiones ilegítimas y legítimas en la comunidad de propietarios.
Cabe citar el precepto 546-13 respecto las inmisiones por actos ilegítimos Las inmisiones de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos de vecinos y que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma quedan prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado.
Por lo tanto, las inmisiones producidas por actos ilegítimos que causan daños a la finca o a las personas, están prohibidas, y generan responsabilidad por parte del causante por los daños ocasionados. Sin embargo, existen otro tipo de inmisiones que deben ser toleradas.
¿Qué tipo de inmisiones deben ser toleradas por el resto de propietarios? El artículo 546-14 dispone que aquellas que son inocuas o causan perjuicios no sustanciales deben ser toleradas por los propietarios de la finca cuando derivan del uso normal de la misma.Se consideran, con carácter general, perjuicios sustanciales, aquellos que superan los valores límite o indicativos establecidos por las leyes o los reglamentos. También deben ser toleradas aquellas que, si bien producen perjuicios sustanciales, son consecuencia del uso normal de la finca, según la normativa, y si poner fin a las mismas supone un gasto económicamente desproporcionado.
De todas formas, dependiendo de la naturaleza de la inmisión que debe ser tolerada porque produce perjuicios sustanciales como consecuencia del uso normal de una finca según normativa, los propietarios afectados pueden exigir que éstas se hagan en el día y momento menos perjudiciales y que se adopten medidas para atenuar los daños a cargo de los propietarios vecinos, así como solicitar una indemnización por los daños causados si las inmisiones afectan exageradamente al uso normal de la finca.
Se expone a continuación una situación que ejemplifica qué puede ser inmisión legítima o ilegítima en base a la Sentencia 253/16 la Audiencia Provincial de Barcelona.
El asunto trata de un local que se encuentra en una planta baja destinado a un asador de pollos y venta de platos preparados. La Comunidad presenta una demanda contra la propietaria del mismo con el fin de obtener el cese de las inmisiones que consideran ilegítimas (olores, gases, humos, contaminación y ruido) por el deficiente sistema de extracción de humos, reclamando daños materiales para las familias de la finca. La propietaria del local se opone alegando que obtuvo la licencia de actividad y que realizó las modificaciones acordadas por los técnicos. El juez a quo, desestima las pretensiones de la comunidad al concluir que no queda acreditada la existencia objetiva y cuantificada de las inmisiones que ocasionan perjuicios sustanciales materiales y morales de sus integrantes, aún más al considerar que tenía licencia y había realizado las obras de mejora solicitadas por la comunidad. La Audiencia coincide con el juez de primera instancia.
Graciela Bujía
Abogada
